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锐理土拍|都江堰百亩地块流拍 中心城区1103亩地已在路上

2018-08-16 13:15:00来源:

今日,都江堰一宗住兼商用地登上拍卖台,起始楼面价约为2283元/㎡。最终因无人应价流拍。

宗地基本情况

本次出让宗地位于都江堰市银杏街道壹街社区,蒲阳河南侧,以东临近田林路,以南为尚阳大道,旁边即为都江堰市人民政府政务服务中心。宗地净用地面积为117.7亩,开发体量约18万方,计算容积率2.3,建筑密度不大于30%,商业占比上限为30%。

另外, 建筑屋脊高度不得超过60米,平均建筑屋脊高度不得超过35米;临河建筑屋脊高度不得超过20米,平均屋脊高度不得超过18米。

出让要求出让要求

按照出让文件要求,竞得人须在地块一宗地西北角须配置集中商业,集中商业建筑面积不得小于3000平方米,且仅用于文化展示。另外,竞得人还需要配建以下公建配套设施:

地块一及地块二宗地北侧约16103.53平方米规划绿地须由该宗地取得人按照行业主管部门相关建设标准高品质统一规划,高水平实施建设,须形成有景观特色的滨水绿带规划绿地,应参照天府绿道技术导则设置绿道慢行系统,并作为地块综合竣工验收的前提条件;

地块三内须配置一处建筑面积不得小于80平方米公厕、一处建筑面积不得小于20平方米环卫休息站及一处建筑面积不得小于200平方米社区卫生服务站;

地块四宗地内须配置一处建筑面积不得小于800平方米社区用房;

该宗地涉及两条待建规划市政道路银杏西路(拜水东路——玉兰东路,长约323米,道红宽12米)和市政道路(上善东路至银杏中路,长约300米,道红宽15米)须由土地竞得人筹资建设。

总体而言,宗地体量较大,地块方正,虽然有一些附加条件,但相对来说难度不算特别大,仍为开发房企留有比较大的发挥打造空间。

区域市场情况

土地端2018年上半年远郊无疑是成都土地市场的主战场,其中都江堰在成交量方面表现抢眼,以1337亩位居九大区域之首,最高成交楼面价也突破了5字头。 根据锐理数据监控,截至目前,2018年都江堰共计出让了14宗住宅类用地(纯住宅、住兼商、商兼住),约1063亩,平均成交楼面地价为2960元/㎡,其中有6宗被人居斩获。根据锐理数据监控,截至目前,2018年都江堰共计出让了14宗住宅类用地(纯住宅、住兼商、商兼住),约1063亩,平均成交楼面地价为2960元/㎡,其中有6宗被人居斩获。

上一次都江堰出让的两宗住宅类用地则被首入成都的重庆弘阳诚道房地产开发有限公司收入囊中,成交楼面价分别为3562.5元/㎡、3525元/㎡,溢价率均超过了30%。

2018年都江堰住宅类用地出让情况(截至2018年8月15日)2018年都江堰住宅类用地出让情况(截至2018年8月15日)

住宅端从2017年以来都江堰商品住宅成交情况看,出现了三次波峰,分别是2017年5、6月与2017年11月以及2018年5、6月,这与中心城区政策调控下需求外溢有一定关系。

根据锐理数据监控,2018年上半年都江堰成交均价超过8字头,领衔远郊区域,其中别墅价格拉升作用不可忽视。从存量看,近两年多库存消耗明显,到2017年已处于比较低的位置。

2017年至2018年7月都江堰住宅供销价月度走势2017年至2018年7月都江堰住宅供销价月度走势

2013年至2018年都江堰住宅存量变化2013年至2018年都江堰住宅存量变化

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写在后面

今日都江堰土地出让结果其实并不太让人意外。

》》大成都住宅类用地溢价率由44.33%下降至19.95% 房企拿地动作减缓

2016年下半年成都楼市行情迎来大转弯,住宅市场的爆发刺激土地市场不断升温,开发房企拿地热情高涨,楼面地价和溢价率不断创新高。从数据显示看,2016年无论是溢价率亦或成交楼面价环比上一年均有明显提高。近郊表现尤其抢眼,2016年住宅类用地溢价达到81.9%,环比大涨456%,楼面地价也实现翻倍。

2015年至2018年7月成都各区域住宅类用地溢价率情况2015年至2018年7月成都各区域住宅类用地溢价率情况

即使在竞拍规则升级,附加条件增多的情况下,2017年土地市场迅猛势头依旧持续。开发商亟待拿地补充货舱,毕竟土地储备犹如粮食,粮仓充裕才能从容应对未来的竞赛,抢占更多的市场份额,进行规模扩张。在激烈的竞争中,2017年大成都平均楼面地价达到了7248元/㎡,环比上涨146%,最高楼面价也刷新至17200元/㎡。

2015年至2018年7月成都各区域住宅类用地楼面价情况2015年至2018年7月成都各区域住宅类用地楼面价情况

2018年成都土地市场则有些不同。一是成交总量同比大涨,远郊一跃成为绝对的主力;二是,溢价率下降趋势明显,如果说楼面地价的下跌是由于远郊拉低作用,那么溢价率则是全线走低,大成都平均溢价率仅19.95%,与2017年的44.33%有着显著差距,最高的区域为主城区,也仅24.8%。

分析其背后的原因,起拍价普遍提高是一方面,而宗地本身有着诸多的配建或者产业要求,增加难度的同时,大大增加了房企拿地成本,压缩了利润空间,这也是一重要原因。譬如6月龙泉驿十陵一宗住宅用地出让,最终却流拍收场,8月29日该宗地将再度登上拍卖席,但起始楼面价降低了2000元/㎡。

另外,在限价调控政策之下,房地价差缩小,甚至出现倒挂,导致很多新项目无法入市,造成房企资金压力紧张,尤其是去年斥巨资拿地的开放商,在贷款收紧后,无钱可出的情况也有之。

》》流拍情况时有发生 看准区域价值理性出手

在一二线城市与中心城区调控趋紧的背景下,房企远拓成为突围的重要途径。视高的爆红与成都远郊的崛起就是重要的例证。但现房企拿地更加理性谨慎,不会贸然出手,更不会以高价去拿地。

昨日,视高三宗拍卖出让,最终因未达底价全部流拍,无独有偶,同日,南充一宗地也因未达底价流拍,另外两宗则由于报名人数不足而终止拍卖。这或许就是一个重要信号。

锐理君认为,城市与区域进入需要对该地的人口规模、消费力、经济发展程度、潜力空间、交通情况、与中心城市距离等多个维度进行区域价值考量。譬如购买力是否可以消化供应?购买力是否存在透支或者是否有源源不断的后续支撑?毕竟,同是远郊或是三四线城市,但分化情况是客观存在的。

另外,虽然2018年前7个月土地出让总量达到一定规模,但细分来看,主城、近郊、天府新区的住宅类用地出让量远不及2017年,还留存有较大的增量空间。

如2017年主城住宅类用地成交2633亩,而目前2018年仅成交了不足600亩,不到去年的四分之一。如下图所示,2017年大成都住宅用地出让基本集中在下半年,由此推测,不排除中心城区未来几个月会出现较多的住宅用地放量。实际上,中心城区的价值对房企有着不小的吸引力。

2015年至2018年7月成都各区域住宅类用地成交面积情况2015年至2018年7月成都各区域住宅类用地成交面积情况

2017年大成都住宅类用地供销走势2017年大成都住宅类用地供销走势中心城区土拍预告

截至目前,成都市公共资源交易服务中心公告显示,中心城区已有1103.55亩土地将陆续登上拍卖台(高新东区三岔镇土地暂未计算在内),其中主城区三宗地共计约149亩,用地性质均为纯住宅。

锐理土拍 本文首发于微信公众号:锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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