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豪宅为何领涨上海楼市 这两板块是成交重点区域

2018-07-03 14:15:00来源:
2015年初至今,上海豪宅市场表现抢眼,领涨全市场。从成交分布来看,传统的中心城区以及滨江沿线板块是豪宅成交的重点区域。从成交结构来看,整体市场并未发生明显变化。

1、上海豪宅市场成交激增 区域分化明显

2015年初至今,上海楼市量价齐涨,快速上升。其中豪宅(单套成交总价大于1000万元)表现抢眼,领涨全市场。2016年上半年,上海一二手豪宅成交套数比“2015下半年”、“2015上半年”分别增长9%和98%,远高于住宅市场总体的-12%和22%增幅。

从上海豪宅成交的分布来看,传统的中心城区以及滨江沿线板块是豪宅成交的重点区域。在地图上呈现出“一带两翼”的格局,主体部分以地铁二号线“中山公园”-“世纪公园”线路为轴心,呈现出带状分布;同时,向南北各延伸出一翼。

和去年同期的市场相比,2016上半年豪宅成交区域明显更加向中心区集中。在成交量大幅上涨的背景下,部分郊区的成交量却出现零增长甚至下滑的现象。

图1:上海豪宅成交分布(2016.01-2016.06) 图2:上海豪宅成交分布(2015.01-2015.06)图2:上海豪宅成交分布(2015.01-2015.06)从具体的楼盘来看,2016年上半年,上海从具体的楼盘来看,2016年上半年,上海新房豪宅成交量TOP20主要分布于北部的杨浦、虹口、闸北等区域。这些区域新房豪宅供应量较大,超过全市新房豪宅供应量的1/3。二手豪宅则集中分布于浦东陆家嘴(600663,股吧)、长宁及徐汇等区域。这些区域新房豪宅供应量较少,成交活跃的二手豪宅房龄普遍较短。如尚汇豪庭,其新房及二手房均进入了豪宅成交量排名前20。

另外,我们在对比了2015年二手豪宅TOP20榜单后发现,2016年上半年榜单中,排名靠前的楼盘变化不大,成交依旧活跃;其中世茂滨江花园、仁恒河滨城以及翠湖天地依然保持在榜单的前五名之列。而排名靠后的楼盘变化明显,陆家嘴中央公寓、新浦江城等楼盘排名大幅上升,古北瑞仕花园、静安枫景等排名明显下滑。我们认为造成排名变化的主要原因是,2016年上半年房价涨幅明显,导致部分原先总价低于1000万、但成交活跃的楼盘,在价格上涨后进入千万豪宅的行列。

图3:上海一二手豪宅成交量TOP20楼盘分布(2016.01-2016.06) “豪宅”为何领涨上海楼市?表1:上海一二手豪宅成交量TOP20(2016.01-2016.06) 而从细分到各行政区的豪宅去化周期来看,中心城区和郊区也呈现分化态势。嘉定和崇明的豪宅库存消化周期均超过了40个月,而普陀、虹口、黄浦等区域的库存消化周期与新房总体情况基本相当,均在8个月以下。随着郊区豪宅逐渐受市场冷落,预计嘉定、崇明等区域的豪宅成交情况将更加严峻。而从细分到各行政区的豪宅去化周期来看,中心城区和郊区也呈现分化态势。嘉定和崇明的豪宅库存消化周期均超过了40个月,而普陀、虹口、黄浦等区域的库存消化周期与新房总体情况基本相当,均在8个月以下。随着郊区豪宅逐渐受市场冷落,预计嘉定、崇明等区域的豪宅成交情况将更加严峻。

图4:上海分区豪宅去化周期(2016.01-2016.06) “豪宅”为何领涨上海楼市?2、上海住房成交结构未变 杠杆抬高助力房价上行

从成交结构来看,目前上海新房及二手房成交的主力价格段依然是300万以下的房屋,这反映出刚需依然是市场的主流。同时在这一价格段,二手房成交套数占比明显高于新房,这表明中内环小户型房屋市场需求旺盛。而豪宅市场新房占比则明显高于二手房,一方面是由于新房高端市场供应充足,同时也和新房高端市场价格快速拉升有关。

从全市成交结构来看,上海新房豪宅成交套数占比由2015年上半年的6.1%增长到2016年上半年的8.3%。但我们并不能简单得出豪宅大幅增长的结论,因为同期房价的高速上涨,一部分原先不算是豪宅的房屋也会被划入到豪宅的范围内。

表2:上海新房各价格段成交套数分布 表3:上海二手房房各价格段成交套数分布表3:上海二手房房各价格段成交套数分布为了剔除房价上涨对成交结构的影响,我们将2016年上半年和2015年下半年成交新房的均价,按照全市房价平均涨幅折算回2015年上半年的价格水平。由表4可以看到,在经过我们折算处理后,各价格段的成交占比并未出现明显的变化。为了剔除房价上涨对成交结构的影响,我们将2016年上半年和2015年下半年成交新房的均价,按照全市房价平均涨幅折算回2015年上半年的价格水平。由表4可以看到,在经过我们折算处理后,各价格段的成交占比并未出现明显的变化。

这反映出上海豪宅成交量的大幅上涨,主要是由于房价上涨导致豪宅定义的房屋范围变广所引起的。换句话来说,如果我们将2015年上半年单套总价1000万以上的房屋定义为豪宅的话,那么到2016年这一门槛需要被提高到1207万。

因此,虽然今年上海房价涨幅明显,但和去年相比,成交结构其实并未发生明显变化。但这段时间内,大家的收入增长显然比不上房价上涨的。楼市量价齐升而成交结构稳定,背后的原因一方面是社会存量财富流入房地产市场,增加了购房需求;另一方面,信贷杠杆的支撑也“功不可没”。根据我们测算,2016年上半年,上海购房杠杆率约为42%,显著高于去年30%的水平。

虽然目前的杠杆率尚处在可控范围,但上升速度过快可能蕴含金融风险,目前传闻中的上海楼市信贷政策收紧,也和这一点不无关系。

表4:上海新房各价格段成交套数分布(单价调整后) “豪宅”为何领涨上海楼市?  本文首发于微信公众号:中原研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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