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杭州综合体业态呈多元发展趋势 “重体验、标新意”成关键词

2017-12-07 12:18:45来源:

今年是商业综合体的开业大年。从上半年的来福士、国大等,到最近时隔半个月先后开业的金地广场、西溪银泰城和即将开业的杭州新天地中心,许多板块迎来了综合体开业潮。

10多年前,杭州人的休闲购物场所,或许只在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈这三大老牌商圈间徘徊;而如今,中大银泰城、万达广场、龙湖天街、嘉里中心、来福士等不同区域、不同类型的商业综合体皆在大家周末出行的清单中。

值得注意的是,相比于以往单一的纯商业模式,商业综合体的业态近年来呈多元化发展趋势,尤其是今年,重体验、标新意成了综合体开业的关键词。西溪银泰城、金地广场等全新购物中心的开业,为各自板块的商业配套注入了全新活力,但并没立刻对房价产生拉升作用。

从市中心到各区、各板块 商业格局由一心多点到多心多点

这两年,杭州商业综合体呈井喷趋势,今年更是商业综合体的开业大年。从上半年开始,4月27日杭州来福士中心开业;5月27日杭州国大城市广场回归武林广场;6月29日杭州远洋乐堤港开业……往近了说,10月28日开业的金地广场、上周四开业的西溪银泰城和本周五即将开业迎客的杭州新天地中心,它们都在释放一个信号:除了市中心,各板块的核心区位也了商业地产眼中的香饽饽。

从杭州这两年新开的大型购物中心的分布趋势来看,区域型商业中心会发展得更为成熟一些,反而市中心的商业并没有那么出彩,赢商机构的总经理方芳说,跟市中心相比,那些板块的商业配套本来就比较缺乏,现在一点点供应量上来了,而今年新开出来的综合体,无论是区位选址、交通、还是本身物业硬件条件、体量或招商运营的情况都挺不错。现在选择性多了,消费者自然就近便利消费了。

以近期开业或即将开业的三个综合体金地广场、西溪银泰城和新天地中心为例。10月28日,由金地商置打造的社区购物中心杭州金地广场开业,位于主干道古墩路与池华街交界处,从餐饮、零售、休闲娱乐到儿童服务,满足周边多个生活住宅小区的日常消费,特别是家庭式消费。记者注意到,金地广场三楼整层都是儿童业态,囊括了儿童主题餐厅、童装、艺术教育、文具店、游乐场所等。

作为银泰在西湖区的第一个综合体项目,西溪银泰与仅一街之隔的西溪首座,构建了蒋村的新核心。永辉绿标超市、迪卡侬等主力店为周边写字楼的商务人士、小区居民以及外来旅游人士提供了一个消费场所,填补了区内大型商业的缺失。

而即将开业的杭州新天地中心,更是处于下城区十二个居住片区的中心位置,号称杭州真正意义上的首个Park Mall,占地面积大、消费种类多,填补城北中高端综合性商业的空白。商业中心对板块的催熟影响力大,生活便利丰富,与市区配套一致,会增加对板块的信心。方芳说。

随着杭州城市规模的扩大和格局的演变,商业开始从中心向各个区域发散;此外,从商场到商街、从商街到商圈,各大综合体正由单一业态向多元化业态发展。

重体验、标新意 综合体业态呈多元发展趋势

数量一多,同质化竞争就更加突出了。光靠区域地段、体量和逛吃模式,不足以令一家新生代综合体在同行中站稳脚。在这样的竞争背景下,创新成了各大商业综合体面世的关键词,并加码特色体验业态,方可脱颖而出。

尤其是体验业态,几乎是近年来各大综合体的卖点。从娱乐到文创,体验一词成了综合体的亮点。例如,即将开业的新天地中心,除了此次开业亮相的shoppingmall,还包括文化、休闲、娱乐、餐饮、酒店、主题活动等多种商业功能,拥有丰富的休闲业态。比如即将开业的大型真冰场、儿童体验区等,亦或是还没到位的加拿大太阳马戏团、新远MAX影院、跨贸小镇等项目,皆为体验式消费。

在金地广场三楼的儿童业态区也是如此,除了服饰零售与主题餐饮,教育培训、游乐场等体验店数量占了近一半。对此,方芳认为这与综合体的定位与客群有关。购物中心本来就是以家庭式的消费类为主,而现在80、90后的客群为主流,这个年龄段可以推测出家里都有小孩,甚至二胎,而年轻妈妈们平时工作忙周末就比较注重亲子时间,对新式的儿童教育接受度高,舍得花钱。 方芳说,随着消费人群、消费行为和消费趋势的改变,诸多综合体的业态也不尽相同,大家都在追求创新。

再如6月29日亮相的远洋乐堤港,该综合体项目包括购物中心、特色体验区和国际YEAH街区。在特色体验区内,不仅有书店等文创空间,还有一个1000平方米的无柱双层空间,外形看着像一个玻璃盒子,坐在室内就可以观赏到运河的美景。

涨价预期消耗完毕 周边二手房暂无明显上涨

西溪银泰城、金地广场等全新购物中心的开业,为各自板块的商业配套注入了全新活力,对于周边居民来说,无疑是巨大的利好消息。不过,记者调查发现,对于板块内的二手房来说,商业中心的重装亮相并没有立刻对房价产生拉升作用。事实上,从商业中心规划之初,配套利好产生的涨价预期就开始兑现,等到真正开门迎客,预期已经基本消耗完毕。

从目前来看,西溪银泰城开业对于二手房价格的影响并不是很大,相反在大行情的影响下,最近反而有不少房源出现了价格下调的情况。我爱我家西溪诚园店店长李献成告诉记者。他认为,在整体大行情的趋势下,西溪银泰城对于房价的影响被稀释了,相比于配套,购房者更看中房源总价。最近购房者出手的比例不高,有些急于出售的房源,最终的成交价比挂牌价要便宜了20万元到40万元,下调的空间比较大。

另一方面,李献成认为西溪银泰城对于房价上涨的推动力,在正式开业之前就已经兑现完毕。西溪银泰城在2015年规划出炉,当时的预期就很高,随着两年时间的开发建设,预期慢慢加上去,房价也逐渐上涨,以西溪诚园为例,受西溪银泰城影响,房价上涨了10-20%。而等到真正开业,预期已经消耗完毕。李献成告诉记者。

而在城北三墩板块,金地广场开业同样没有给周边二手房带来立竿见影的效果。据我爱我家蓝郡华庭店店长李孟东介绍,今年以来这个板块的二手房价格趋势一直平稳向上,最近也略微上涨,不过和此前的差距并没有想象中的大。买房都是买预期,等配套真正落定后,房东们都淡定了。一般来说,在规划刚出来的那段时间,是关注和涨价的重点时期。李店长表示。

之前整个大板块的商业配套就很齐全,已经有西田城和永旺梦乐城两个商业中心,金地广场的出现,只是锦上添花的作用。李店长介绍,相比于市场行情,房东更看好涨价前景:一方面是金地广场开业,另一方面,地铁2号线西北段即将开通,房东现在大都以观望为主。

不过,随着金地广场的开业,最近到板块内看房的客户明显增多,以我爱我家蓝郡华庭店的来访量为例,最近增加了一倍有余。不过从成交情况来看,目前比较平稳。周边有不少价格更低的新房在卖,对二手房有影响。而且临近年底,买卖双方的观望情绪都比较浓,不容易下单。李店长表示。

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