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杭州2018年推地计划:十区拟出让土地253宗 面积超15000亩

2018-02-09 09:48:13来源:

随着鸡年的杭州土拍全面收官,春节后的土地市场将会如何演变,已成为地产业内的焦点。

2月4日,年后主城区首批出让的地块已正式挂牌,并将于3月8日出让。首批挂牌的6宗地块,包括1宗位于运河新城的租赁住房用地,以及5宗商地。值得关注的是,年后土拍规则将再次改变,不设价格上限,竞价规则均为价高者得。据记者了解,目前取消竞价上限的只是商业地块,涉宅地块仍维持原规则。

但摆在狗年面前的杭州土地市场,仍充满悬念。

临安富阳今年全速发力

主城区大户在拱墅江干西湖区

从2017年初起,随着楼市库存加速锐减,几乎供不应求,杭州便奏响了加大土地供应的主旋律。日前,《2018年度杭州市区经营性用地出让、储备和做地计划》(以下简称《计划》)出炉,2018年的推地量仍在加大。

根据《计划》,杭州十区今年全年计划出让土地253宗,面积15115亩。其中主城区计划出让69宗,面积为3520亩。资料显示,2017年杭州十区土地出让270宗,面积约12683亩,其中主城区共出让了81宗,面积为3154亩。

事实上,刚刚过去的1月份,新年的第一波推地潮便分外凶猛。据记者统计,1月份,杭州十区共成交地块37宗,出让面积已达2167亩,总建筑面积315.2万平方米,出让金约441亿元,相当于2017年全年土地收金2178亿元的两成。

资料显示,2017年上半年,杭州十区的土地出让面积为3280亩,2018年开年仅一个月的土地出让面积已占去年上半年的近七成。

接下去的推地量也将非常可观。

记者从各区相关部门了解到,除了主城区待推面积达3520亩,萧山区今年的计划推地量也接近3000亩(去年则为2165亩);余杭区约3200亩(去年约2500亩);富阳区计划出让面积1800亩(去年仅出让960亩);而临安作为正在全速发力的新区,2018年的推地量达2600亩(去年出让地块则为1600亩)。

根据《计划》,主城区的推地大户,将集中在拱墅区、江干区、西湖区。其中,拱墅区除了热门的申花板块有不少待推地块,运河新城、桃源、祥符单元也集中了较多待推地块。江干区的重头戏在九堡板块和城东新城,作为后起之秀的丁兰新城也将继续推地。

此外,余杭区近日也公布了一季度将露面的重点地块,宅地共有13宗,主要分布于临平新城、余杭经开区(东湖板块)、良渚新城等区域。

与此同时,2月6日,余杭区已挂牌了2018年的首宗出让地块,这也是春节后杭州将出让的首宗涉宅地块,位于超山风景区东侧的一宗商住地,面积约140亩,起拍楼面价为8500元/m2,将于3月15日正式出让。

房企看好奥体、沿江板块

远郊刚需地块亦受重视

从库存上看,整个杭州楼市仍然被众房企看好,因为库存危机太严重了。一位房企前期投资人士告诉记者。

透明售房网数据显示,截至发稿,杭州市区(不含临安)新房可售住宅套数仅24026套。而中国指数研究院数据显示,进入2018年后,整个一月份的杭州市区(不含临安)新房成交量为17880套,成交依旧处于高位。

本土房企大家房产的一位投资经理分析:除了金融层面偏紧外,杭州的整体市场面还没有太大的变化,加上杭州交通轨道等的逐步完善,城市更新不断提速,人口还在稳定增长,房企的拿地信心仍在。

他预测:综合这么多利好,2018年的杭州土地市场大概率会延续2017年的行情,大部分板块都继续看好,尤其是奥体板块,以及‘拥江发展’战略下的沿江板块,不过对于个别供应大的纯改善板块会相对谨慎。

与此同时,曾经不起眼的郊区刚需板块也被越来越多房企看重。一位房企人士表示:不同房企看好的区域不同。我们现在更看好萧山南部乡镇、大江东、临平、瓶窑、崇贤,以及富阳和临安等区域。

他认为,这些郊区刚需板块经过去库存以及城市更新,前景都较好。相比主城区以及一些热门板块,仍是地价洼地。加上大杭州城市版图正在不断扩张,从去年起环杭州的热度已经辐射到海宁、德清、柯桥等区域了,因此过去的郊区板块,放在现在看都不算郊区,甚至可以说是刚需潜力板块。此外,正在崛起的第十区临安是杭州市区唯一不限购区域,而青山湖科技城板块前景仍被看好,大热的未来科技城近两年推地较少,因此整个城西科创大走廊上的地,未来主要还是在临安。

2017年起,尽管地价设置了上限价,但杭州仍有近40个板块地价被刷新,尤其是众多刚需板块。从房价上看,这些刚需板块如崇贤、临平等,目前还能买到2万元/m2左右的新房,仍属于价格洼地,有较大市场需求;例如大江东,在杭州的拥江发展战略与全省大湾区建设的利好叠加下,也正爆发出前所未有的热度。1月29日大江东土拍,区域地价首次破万,其中至高地块成交楼面价达10297元/m2,并且包含6%自持比例。

过去一年,大江东地价已经历了三级跳,从2017年6月地价维持在5000元/m2左右,到10月底地价攀上8495元/m2,再到2018年1月地价突破万元大关,众房企对该板块的认可程度显而易见。

高地价改善板块压力已现

申花、城东、艮北或存风险

本报在2018年1月4日有一篇题为《2018年,杭州楼市七问》的报道中提及:在一些出让地块较多,地价又明显过高的板块,特别是楼面价甚至高过周边楼盘在售价,或面临困境。价格调控尚未取消,这些高价地项目很有可能平价或者略微亏本入市。

事实上,进入2018年以来,个别板块已经印证了这个预测。例如以起价14950元/m2、均价16470元/m2低价首开的临安苕溪壹号,相比项目所在的楼面地价分别11848元/m2、13662元/m2,这一销售价格几乎亏本。

不少业内人士表示:主城区范围内,供应压力大的纯改善板块会有一定风险。

例如城东新城,彭埠已经连续三宗地块以超3.6万元/m2的楼面价成交,目前板块内新房均价在4.3万元/m2,次新二手房的成交价格还不到4万元/m2,而后期待推地块仍较多。

再如艮北新城,2017年标杆楼面价已经达到30841元/m2,而2017年板块内新房成交均价为30192元/m2,面粉已经贵过面包。

还有近两年推地量较大的申花板块,2018年以来已成交了两宗庆隆单元地块。1月12日,九龙仓以40536元/m2的楼面价,及自持6%拿下庆隆地块后,紧接着2月1日,九龙仓又一次补仓庆隆,但从结果来看,热度已经稍降,成交价不再封顶。目前,申花板块内在售项目和次新盘扎堆,在售的如首开杭州金茂府、融信公馆ARC、融创宜和园、合景天銮等,均价都在4.7~5万元/m2。

中原地产首席分析师荆海燕表示:虽然申花的最后成交价都不低,但当下申花个别项目已遇到销售瓶颈,而后期申花仍有土地供应,所以拍地也趋于谨慎。

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