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2017年长沙商业地产总投资208.95亿 零售市场租金稳健增长

2018-02-02 10:50:33来源:

2017年是长沙楼市的调控大年。不过,商业地产受政策影响比较小,主要靠供需调整。购物中心、写字楼、公寓、酒店……2017年,更多的资本选择进入商业地产,据长沙市房地产开发行业预警预报信用系统显示,2017年长沙商业地产(专题阅读)总投资额为208.95亿元,同比增加9.2%。同时,业内普遍观点是,长沙的商业地产正在逐渐步入震荡调整期,未来几年,地铁效应将会是长沙城市商业发展的重要引擎。

商业地产销售整体呈上升态势

【投资额】根据近5年长沙商业地产的投资数据可以看出,商业地产投资额呈现出V型曲线。据长沙市房地产开发行业预警预报信用系统显示,2017年长沙商业地产总投资额为208.95亿元,同比增加9.2%。

【施工、竣工面积】从近5年的趋势来看,长沙商业地产施工面积几年在2016年达到峰值,但2017年有所回落,商业地产竣工面积整体呈波动趋势,2014到2015年间波动较大。具体来看,2017年,长沙市商业地产施工、竣工面积均稳中有降,施工面积为1275.06万平方米,同比减少10.8%,占全市施工面积的13.7%,竣工面积为205.4万平方米,比2016年减少92.25万平方米,占全市施工面积的11.2%。

【销售面积】全国调控政策的继续发力,推动商业地产销售面积逐年上升,长沙也不例外。2017年长沙市商业地产销售面积再创新高,全年销售面积为171.29万平方米,同比增加了11.9%;从近5年数据来看,长沙市商业地产销售整体呈上升态势。

甲级写字楼市场:供过于求态势明显

【回顾】2013年万达总部国际写字楼入市,标志着长沙开始迎来甲级写字楼的集中供应,此后甲级写字楼存量稳步增长,截止2017年末,长沙市甲级写字楼存量录得118.7万平方米。

【数字】根据戴德梁行提供的数据显示,2017年,长沙甲级写字楼市场迎来了25.7万平方米的新增供应,同比大幅上涨60.6%,净吸纳量录得12.5万平方米,同比下降14.4%,在新增供应大量涌入的背景下,空置率同比上升4.9个百分点至33.4%,市场供过于求态势明显。

众多甲级写字楼集聚于沿江商务区,其存量占到长沙市总存量的47.6%,此外,五一商务区存量占比21.5%,芙蓉中路商务区存量占比17.4%。

目前长沙甲级写字楼由租方市场主导,企业具有较大的选择空间和较高的议价能力,使得全市甲级写字楼平均租金同比下降1.1%至每平方米每月107.9元。

【结构】在长沙甲级写字楼入驻企业结构中,从资本来源看,内资企业对甲级写字楼市场的影响力逐渐提高,在长沙市甲级写字楼中面积占比达88.3%,而外资企业表现则相对保守。从行业构成看,金融企业具有较高的租金承受能力,是长沙甲级写字楼需求的首要来源,其承用面积占全市甲级写字楼的44.6%;TMT企业仅次于金融企业,占据了长沙市场15.4%的面积;此外,房地产、专业服务企业也是长沙甲级写字楼需求的主要驱动力。

【格局】五一商务区、芙蓉中路商务区和梅溪湖商务区各交付一栋优质物业,长沙商务区一主多辅格局逐步发展巩固。新兴商务区写字楼具备优秀的楼宇素质以及较高的性价比,随着基础设施建设的迅速推进和商务氛围的培育,加之政府良好的政策导向,新兴商务区将成为长沙写字楼市场吸纳租赁需求的新兴力量。

【预测】戴德梁行长沙公司副总经理文学指出,2018年,长沙甲级写字楼市场将迎来供应井喷,预计有约99.0万平方米优质办公面积入市,为过去五年年均新增供应面积的4.6倍。文学建议,写字楼业主需洞悉市场行情并制定良好的租赁战略,以期在日趋激烈的市场竞争中占得先机。

零售市场:空置率维持低位,租金稳健增长

【数字】2017年,保利Mall、TaskinMall、CFC富兴时代的开业为长沙优质商业市场带来了约29.5万平方米的新增供应,拉升优质商业存量至183.5万平方米。新开业项目招商情况良好,开业之初均实现了90%以上的招商率,推动长沙优质商业市场净吸纳量录得28.4万平方米。

【格局】商圈之间的融合联通在轨道交通的助力下愈发明显,长沙的优质商业市场正逐步从单核向多核转变,形成了一个商业主中心、多个商业副中心共同发展的格局。

【租金】自2010年以来,长沙社会消费品零售总额取得较为稳健的增长,增速均保持在10个百分点以上。戴德梁行数据显示,2017年1-11月,在中部四省会城市中,长沙社会消费品零售总额仅次于武汉,实现4143.7亿元,同比增长10.4%。受益于长沙社会消费品零售总额稳健的增长,零售市场的发展以及购物中心的业态调整升级,长沙优质商业空置率维持低位,同比下降0.4个百分点至5.7%,租金同比上升6.1%至每平方米每月395.8元。

【品类】虽然各商场已意识到增加娱乐、餐饮等体验式业态的重要性,但受制于租金收益及运营成本,零售品牌仍是长沙优质购物中心最主要的租户,按门店个数看,其在长沙市优质商业中占比达69.2%,餐饮品牌紧随其后,门店占比达22.4%,最后是娱乐休闲业态品牌,其占比为在长沙市优质商场零售业态中,服饰门店占比最大,其次为珠宝/钟表/配饰门店。特色餐饮与休闲餐饮在餐饮业态中平分秋色,其门店占比分别达到46.0%和43.0%。在长沙市优质商场娱乐休闲业态中,美容美体门店占比最大,其次为儿童、运动等。

【预测】戴德梁行长沙公司副总经理文学认为,2018年长沙优质商业市场将迎来供应小高峰,九龙仓IFS、凯德·壹中心等优质购物中心预计入市,将为市场带来约48.0万平方米的新增供应,推动长沙优质商业存量攀升至231.5万平方米。

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