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2018开年南昌土地市场热度不减 房企拿地竞争或加大

2018-01-15 10:25:30来源:

随着增加土地供应计划的陆续落实,南昌的供需矛盾有望逐步缓解,但需注意的是,从土地供应到形成有效供应最少需要半年到一年的时间,因此短期内能否走出供应不足的困境仍值得商榷。

而从往年情况来看,对增加土地供应成效也不容乐观。根据易居研究院智库中心提供的数据显示,2017年南昌全市计划供应商品住宅用地318.56万㎡,但是当年城市商品住宅成交面积为451.10万㎡,供应的住宅用地不足以覆盖当年的购房需求。

土地市场上的低量高热供给矛盾渐渐弥漫,最终成为房企间资本的博弈。业内人士表示2017年底前拿地较多的公司或更有底气,土地储备不足的公司今年可能压力会偏大。

溢价率达72% 土地市场依然相对较热

2018年第1周,CRIC监测的十一个重点城市取得预售证76.32万平方米,环比下跌86%,南昌等城市成交量出现大幅回落。而在商品住宅成交方面,南昌市成交9.56万㎡,环比上涨0.47%,成为十一个重点城市中为数不多上涨的城市之一,热度仍然不减。

据统计,2016年南昌出现14个地王,而回望2017年的土地市场,地王现象已难觅。不过,大型房企在拿地金额及面积上均有大幅提升,土地市场虽有一定降温趋势,特别是三限政策以来,低溢价率在市场上呈现常态,但房企的拿地量仍将保持比较高的水平仍为常态。

根据易居研究院智库中心提供的数据显示,2015年-2017年间,南昌全市商品住宅供应面积分别为450.59万㎡、453.92万㎡和318.56万㎡,而商品住宅成交面积分别为534.61万㎡、688.71万㎡和451.10万㎡。

从住宅及商住性质的土地情况来看,在2015年-2017年间,南昌全市只分别成交26幅、40幅和58幅,占整体土地成交比例为23.63%、42.10%及24.26%,供应住宅及商住用地的建筑面积分别为439.40万㎡、611.77万㎡、949.48万㎡,成交楼板价为2599元/㎡、4049元/㎡和3518元/㎡,前两年溢价率为45%、46%,而到了2017年,这一数据已经变为72%。

从中不难看出,房企对土地的需求依然强盛,尤其是优质地块。政府虽大量供地,但企业在公开市场已经渐显疲态。这跟今年以来的政策是密切相关的,尤其下半年,在住宅土地供应市场基本都是‘三限地’,严格控制价格,限定出售对象,在某种程度上加大了房企拿地的难度。某位不愿具名的大型房企相关负责人透露。

从南昌土地市场来看,2017年有较为明显的供地计划,这也说明南昌当前土地市场相对热。背后的逻辑在于,很多房企看好南昌市场,所以会积极拿地。尤其是周边城市类似合肥市场持续火热的情况下,南昌土地市场的性价比比较高。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示。

调控收紧限购升级 三限房地块不少

2017年4月1日,国土部、住建部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地根据去化周期调整供地节奏,结合本地实际和出让土地具体情况,灵活确定竞价方式,严防高价地扰乱市场预期。通知还强调,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

而回首2017年南昌土地交易市场,精彩纷呈:1月份,南昌土地市场迎来开门红,经营性用地共成交11宗;2月份,受限购升级影响,土地供应减少至3宗,其中恒大以60亿夺下南昌新建区DAK2017001地块,性质为商住,溢价率高达256%,引发外界哗然;3月份,南昌颁布楼市限购升级政策,进一步加大住宅限购限贷力度,并加大住宅用地供应量,严格防控地价异常,除工业供地外,住宅和商业用地都是零成交,后逐渐回升。

下半年,房地产政策继续收紧,9月份南昌陆续出台三限房政策和限售令,11月份宣布租购同权。记者注意到,9月份,绿地集团以15.3亿元拿下赣江新区三宗地,地块的出让条件中,只租不售赫然在列。12月份,南昌首宗租售同权地块落户赣江新区,绿地以底价401万元/亩拿下,楼面价约2615元/㎡。

老城区供需矛盾明显 房企存惜售现象

有专业机构统计,在南昌三限房政策出台之前,从2016年10月出台限购政策以来,共出让41块地,包含住宅以及商业商务。其中规定有限房价、竞地价要求的地块有6块,分布在朝阳新城、九龙湖新城、象湖新城。而三限房出台后,截止到2017年底,南昌土地市场共供应25宗三限房地块。

数据显示,在2015年-2016年,南昌全市在住宅及商住性质的土地方面,供应住宅及商住性质用地的建筑面积分别为439.40万㎡、611.77万㎡,而在2017年,供应住宅用地的建筑面积达到949.48万㎡,同比上涨55.20%。

像东湖区等老城区的土地资源已经非常稀缺。在今年出让的土地中,虽然很多地都位处南昌县、青云谱区等较为偏远的地区,但至少陆续有土地供应出来,且相对来说,在此类地区拿地会相对容易,升值空间大,因此企业拿地积极性较高。南昌一家房企相关负责人告诉记者,目前供需矛盾较明显,只要是位置稍好一点的楼盘,一出来基本就被抢光,加之政策方面的影响、备案门槛较高等因素,房企也常有惜售的情况,这也是导致市场新房供应不足的原因。

进入新一轮补库存 预计未来拿地竞争或加大

上述房地产人士坦言,因受到三限房政策限售价、5年之内不准出让等因素影响,企业本身在对房地产项目的售价进行预估时,普遍会比预期下调至20%左右,这也就导致了其不会轻易花高价格去拿地。但需求仍然旺盛,这就导致在土地市场上,出现资源向大型房企倾斜的情况,或中小企业抱团取暖。房企并购时有发生,大鱼吃小鱼,小鱼吃小虾,这是必然之势。

从当前房企拿地的动向看,土地市场四小龙城市很明确,包括南昌、贵阳、长沙、济南。这几个城市都属于土地市场价格相对较低,未来成长性较好的城市。对于南昌市场来说,预计拿地未来的激烈程度会加大,进而印证了此类城市较好的投资优势。严跃进在接受记者采访时表示。

此外,库存大量消耗的现实,也促使企业补充货值。根据统计局的数据,2014年至2016年,房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%,连续三年负增长。

对此严跃进认为,从当前南昌土地市场的投资情况来看,南昌正进入了一轮补库存的需求,这也是对此前库存不足的纠正。后续预计供地还会加快,南昌土地市场的扩张空间依然很大,关键是南昌需要在搭建租赁监管服务平台等领域积极发力,通过租赁市场的发展来缓解各类压力。从后续市场来看,南昌土地价格有继续攀升的可能。当前要对类似红谷滩等核心地段的土地价格进行管控,同时对南昌市区的旧城改造力度需要加大。


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