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丁力业:并购提升印力存量商业价值 拟3年内运营2000万㎡

2018-01-15 10:25:12来源:

2018年伊始,印力联合万科、TRIWATER收购凯德20个购物中心,拉开了中国商业地产并购的序幕。

这宗交易的谈判、定价等细节,或将为之后的商业并购提供样本;对于存量巨大的商业地产而言,通过收并购,优秀的资产管理者接手将提升其价值。

作为万科旗下的商业运营平台,印力因此项收购也获得了极大关注度,收购完成后印力的管理面积将达到1000万平方米,跃居国内商业地产运营第二,仅次于万达。

1月8日,万科集团高级副总裁、印力商业董事长兼总裁丁力业接受21世纪经济报道记者专访,详述收购凯德资产包的过程,分享商业地产存量提升的机会,以及印力商业地产平台未来的规划。

他透露,印力计划在3年内实现2000万平方米管理面积,未来在租金收入、经营回报、品牌影响力等指标上也要达到业内数一数二。

收购凯德资产包细节

《21世纪》:本次印力收购凯德资产包,是出于怎样的考虑?

丁力业:万科整合印力后,万科主航道做住宅,印力副航道(之一)做商业。然而,此前印力主要在20多个核心城市做商业地产,在万科布局了地产项目的很多城市,没有印力的商业地产项目,难以形成良好的协同。此次收购的凯德资产包,能弥补我们布局城市的缺漏,与万科、印力的战略相契合。

去年8月,我们与林明彦(凯德集团总裁兼首席执行官)接洽时,他们与之前已经谈得很深入的一家买方,因难以解决运营问题而搁浅。印力抓住契机,利用五个月时间完成了这笔包含多个项目的大额交易,包括尽职调查、资金安排等,速度很快。

《21世纪》:凯德为何最终选择了印力作为交易方?

丁力业:接手方必须具备运营能力,而不仅仅是资金实力。凯德资产包中的商业项目大多开业七八年以上,运营已相当成熟。此前,有中心平台负责管理各个项目公司的人力、财务等事项;收购后,中心平台与项目的联系被切断,项目公司缺少依靠。作为收购方,如果仅是财务投资人而没有运营能力,难以承接这些项目。

印力的优势是拥有相应的管理平台。这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内,印力可以很顺利地承接下来,收购后,原来项目上的人员都会被保留。

《21世纪》:收购的定价方案非常重要,但中国商业地产并购此前并无太多案例可循。本次并购中,印力、万科和TRIWATER分别出了多少份额?价格是如何确定的?

丁力业:本次并购出资各三分之一,我们谁也不做老大,而是共赢。并购价格不同于一般的公司用成本法、评估法或市场的成交价参考,而是按照国际惯例的资本化率确定,就是现金流量法,将租金折成价值是多少。我们认为这是对商业地产最保守、也最稳健的定价方案,就看租金收入。商业地产的本质是靠运营,靠长期的收入。它是一个持续性的增长,不是一次性买卖。跟地产开发是两个概念。

资本市场对一二三线城市商业地产的资本化率有一个评判标准。例如北上广深等一线城市大概是3.5%到4.5%,二线城市在4.5%到6%之间,三四线城市是6%到7%。此次收购的20个项目是一个包含一二三线城市的资产包,最终资本化率取了6%到7%之间,得到了83.65亿这个价格。

在相同租金水平下,资本化率越高,价格越低,我们认为此次收购价格是非常合理的。这是国际通用的评估法,我们跟(黑石、万科、凯德等)大公司打交道都这样。

并购提升存量资产

《21世纪》:这项收购是否意味着,国内存量商业地产并购整合的开始?引发商业并购潮?

丁力业:确切地说并购是开启存量资产的提升。目前中国有很多的存量商业资产,按照人均面积来看,确实有些地方商业地产过剩,这部分存量如何进行提升是最大问题。在不拆掉重建的情况下,对外立面、室内等进行改造,变成一个崭新的购物中心,变得更有竞争力,这就是存量资产提升了。

以前许多人认为做商业地产很容易。拿个比较大的地,把住宅卖掉后以售养租,不仅得到了持有物业,还获得了税率优惠。这种模式并不可靠。商业地产还是要回归到运营本身。

商业地产有管理的基本要求,每年有固定的管理成本,比方说一年有几千万的费用,如果租金收入连基本的支出都难以覆盖,是很痛苦的。这对印力而言,意味着未来会有很多收购标的。

《21世纪》:从这次收购看,凯德在收缩战线回到核心的一二线,而印力是否要去到更多的二三线城市?

丁力业:这次收购实际上体现了印力和凯德不太一样的策略。中国老百姓不可能只在一线城市,广大的中产阶级更多在二三线城市。比如说四川地区的一些城市,宜宾、德阳、绵阳也是非常好的城市。中国的市场还很大,印力是中国公司,完全可以深入到二三四线,只要我们的购物中心能满足当地的消费,能够提高当地老百姓的生活水平,就可以去做。商场必须做到本土化,因为客户就是本地的。

《21世纪》:收购凯德这些项目后,印力会着手进行改造吗?

丁力业:这取决于市场。市场是在变化的,如果一个商场十几年不变,也难以生存。成熟运营商的改变都是在过程中,事实上此前凯德已经改过一轮。接下来希望能利用我们对中国市场的了解,做一些调整,从而更好地服务于当地社区。

《21世纪》:接下来印力是否会有更多类似的收并购交易?

丁力业:传统的拿地开发模式不太符合万科对印力尽快做到数一数二的定位。将来,收并购会是印力加快速度的主要方式,我们会对收购标的定一个标准,跟战略吻合。

现在的问题在于(存量资产)打包的少,单个的多。一个一个项目谈很辛苦,所以我希望打包一起谈。因为既然做了一个包,一般来说对商业地产的认识、共同语言会多一点。

印力将走向凯德模式?

《21世纪》:万科成立两只基金收购旗下42个项目打包交给印力运营,后续还会有什么动作?

丁力业:方向的确是这样的,未来万科开发的项目优先交给印力运营。但万科内部有赛马机制,内部竞争。成为万科唯一的商业运营平台的前提,是我们自己做好。通过打造柔性组织,印力希望能跟上万科的节奏,同时在控制员工规模的前提下实现人均效益的提升。

《21世纪》:收购凯德资产包也是基金操作,印力是否会走向基金孵化+开发运营的凯德模式?

丁力业:可以说这个规律是绕不开的,商业地产的发展规律就是这样。新加坡做商业地产比较早,发展比较快。国内以后的公司,商业地产一定是跟资本接轨,类似的私募基金方式在没有公募REITs之前,是非常好的模式。

这两年国内金融机构也看懂了租赁型业务的模式,以前他们觉得回报这么差,十年才拿回来,现在觉得商业地产每年都有非常好的现金回报,很稳定,就会支持。

商业地产的魅力还在于能与金融进行嫁接,利用金融工具促进商业发展。未来只要是有国家允许的金融工具推出,印力都会考虑采用,以此助力实体经济的发展。

《21世纪》:万科董事会主席郁亮对印力有很大的期望,要在商业领域做到数一数二,那么印力现在有没有具体的目标?

丁力业:目前我们的管理面积是近1000万平方米,排在国内第二。未来三年,我们希望管理面积能做到2000万平方米。

《21世纪》:印力有商业平台租金收入百亿的目标吗?

丁力业:租金百亿,未来可能是这个方向,我们争取快一点。商业地产的魅力就在于,运营好的话每年都在增长。住宅每年销售额都清零,商业地产不用清零,是持续稳定的收入。

《21世纪》:印力还要领先领跑,如何衡量一家商业运营商的行业竞争力和领导力?

丁力业:管理面积并不能完全衡量运营能力,在内部管理和经营回报方面,我们有一个简单的回报率指标,就是运营净收入除以项目总投资;还有商业模式,包括控制成本、项目选址、如何开发等一套体系,以后在中国一提起商业地产,就要想到印力的商业模式。

未来,印力希望从规模、产品、经营回报、商业模式、团队文化这几个维度,综合成为数一数二、领先领跑的商业地产运营商。


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