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2017年中海规模、利润均有所突破 开始谋求住宅开发外的新增长点

2018-01-10 10:33:43来源:

观点指数 2017年,房地产迎来了大年,据观点指数统计,全年共有17家房企突破千亿大关,碧万恒三巨头甚至已踏上5000亿,行业集中度进一步提升,规模即话语权成为共识。

与此同时,伴随着大量城市出台调控政策,在需求受限、成本上升的大背景下,房地产行业的净利润进一步承压,注重效益成为众多龙头房企的共同诉求。

面对房地产利润空间进一步压缩,作为最赚钱的房企,中海(专题阅读)在追求规模增长的同时实现效益同步提高,已在房地产行业发展航道上留下自己的印记。

换帅后的2017年,中海在规模与利润均有所突破,上半年经营溢利增加18%至321.3亿港元,股东应占溢利上升25.%至216.5亿港元;据观点指数测算,2017年全年,中海实现合约销售额约为2439.6亿港元(折合人民币约2024.3亿元),同比上升15.8%。

从各月的推盘情况来看,2017年中海依然保持着每月平均推售的习惯,除六月份单月销售突破300亿港元外,其余各月均游走在200亿港元左右,波动不算大;均价上,受益于中高端项目的推货,中海销售均价维持在1.6万港元/平方米,最高时突破1.8万港元/平方米,进一步为利润的增长提供空间。

土地方面,中海开始将目光转向公开土地市场,2017年前11月共揽获74宗地块,总土地面积516.13万平方米,总楼面面积1724.08万平方米,应占权益面积1459.35万平方米,土地出让金941.53亿元,据测算,平均土地成本约为5461元/平方米。

规模追赶之下,2017年初中海定下1900万平方的开工目标,同比增长148%。截至2017年上半年,中海新开工面积约为932万平方米。

千亿买地的中海逻辑

2012年以来,中海销售额增长较为平稳,2013年至2016年分别为1385亿港元、1408亿港元、1806亿港元、2106亿港元。据观点指数测算,2017年全年,中海实现合约销售额约为2439.6亿港元(折合人民币约2024.3亿元),而行业巨头早已在5000亿的路上狂奔。

规模渐渐成为中海进一步发展的掣肘,新帅颜建国回归后,在强调中海依然遵从利润优先原则的同时,指出利润增长将建立规模增长之上,因为净利润是规模乘以利润率。

规模增长的背后,必然少不了大量土地储备的支撑。过去两年,中海主要以并购的方式获取土地,2015年初,通过收购母公司中建股份下的地产业务,中海土地储备增长29%;2016年,并购的中信地产直接为其带来3155万平方米的优质土地资源。

进入2017年,走出整合余波、经过人事大调整后,强调规模与效益并存的中海开始将土储投资转向公开土地市场。年初的业绩会上,中海管理层公开表示,2017年土地市场投资金额为1000亿港元,计划新增土地约1600万平方米。

伴随着拿地资金加大以及权力的下放,中海一改过去土地市场保守态度,频频现身各地土拍现场。数据显示,2017年前11月,中海共揽获74宗地块,总土地面积516.13万平方米,总楼面面积1724.08万平方米,应占权益面积1459.35万平方米,土地出让金941.53亿元。

拿地模式也发生变化,正如颜建国所言:公开市场上,在一线城市拿地会越来越困难,所以中海会联合拿地,也会适当参与棚改以及一二级联动。为了降低风险,在一线城市土地市场上,中海多次尝试联合拿地。

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