一线城市销售供献占比下降 房企拿地城市重心转向三四线_深圳热线
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一线城市销售供献占比下降 房企拿地城市重心转向三四线

2018-01-03 10:30:19来源:

昨日,中国指数研究院发布2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜,其中碧桂园、万科、恒大位列前三,碧桂园以5500亿的成绩排名第一,领先次席万科262亿。值得留意的是,第三名的恒大与第四名的融创落差较大,相差1551亿。对此,中国指数据研究院表示,从各阵营销售额及增长率来看,越大越强、强者恒强的竞争法则已成共识,格局分化加剧。

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144个百亿房企中的千亿房企排名

报告显示,2017年百亿房企达到144家,较2016年增加13家。其中,有77家位于100亿至300亿之间,而5000亿以上的共计有3家,1000-5000亿元为13家、500-1000亿元有24家。相较于2016年,千亿以上、500-1000亿企业数量稳步增长,实现稳中有进;而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少。这说明大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶,而500亿以下房企竞争优势逐渐减弱。

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一线城市销售供献占比下降,深圳仅位列第九

房企销售额的快速突破,中国指数据研究院认为是由于部分企业规模化扩张意愿强烈,把握机遇超车有术,以获取充足的发展空间能够在未来占据一席之地。其中,部分企业抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇,同时创新管理机制推动运营效率的大幅提升,实现了销售额的突飞猛进,如碧桂园、中梁、祥生、美的等;亦有部分企业搭乘金融资本双翼,强势收并购、猛拿地,凭借充足的货值实现销售业绩的爆发,如融创、阳光城、融信、融侨等;仍有部分企业坚持用产品打造企业核心竞争力,依靠高溢价的产品体系实现了跨越式的增长,如泰禾、蓝光等。

此外,百亿房企抢抓非热点二三四线城市放量契机,二线、三四线城市成交占比提升。2017年,热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减,部分温和二线及三四线城市释放发展契机,50家百亿代表企业二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1.0个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。

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而从城市销售额贡献来看,深圳在百亿企业2017年销售额集中的十大城市中不高,位列第九。而北京名列首位,其次是杭州、南京、天津,而上海、广州分别位列第五位、第七位。由此可见,房地产调控导致的,百亿房企的销售主力正逐步退出一线城市。

从销售户型来看,百亿企业销售的改善型产品成贡献主力,刚需和高端类产品两极缩减。以50家百亿代表企业为样本,90-140(含)平方米、140-200(含)平米改善型、大户型产品分别占比49.9%、16.4%,分别同比增长4个、1.3个百分点。而刚需和高端类产品方面,90平方米以下及200平方米以上产品的销售额占比则分别下降了2.5个、2.8个百分点。

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拿地城市重心由一二线城市转向三四线城市

从拿地趋势来看,50家百亿代表拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7个、11.3个百分点,受制于限价、竞配建、竞自持等政策影响,楼面价均有所降低。

与上年相比,拿地量明显增加的城市主要为长三角、京津冀、珠三角、长江中游及成渝5个主要城市群中的温和二线及三四线城市。50家百亿代表房企在城市群中的温和二线城市(如西安、长沙、昆明、南昌等城市)及核心城市周边的三四线城市(如廊坊、唐山、南通、嘉兴、绍兴、常州、佛山、中山及肇庆等城市)拿地金额明显提升。其中以长三角城市群拿地金额占比最高,为43.7%,主要为周边三四线城市拿地金额大幅增长,如南通、嘉兴、绍兴等城市。

百亿房企在重点城市拿地集中度较高,500亿以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超7成。此外,部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升,拿地企业多为国企及大型民企,中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企;广州土地则多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中,仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。

百亿房企在销售带动下拿地热情高涨,大力补仓。50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;不过,受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

百亿房企各阵营拿地态度加速分化,越大越积极现象明显:5000亿以上阵营、1000-5000亿房企、500-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡。

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