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2018年广州将迎高价地入市潮 房企需另寻“解套思路”

2017-12-29 10:36:06来源:

旧的高价地尚未解套,新一波高价地已来袭。

2016年下半年至2017年上半年,伴随全国的高价地潮,广州全市的楼面地价创历史新高。

高价拿地后,项目难免在市场低谷中入市。《每日经济新闻》记者调查中心区的多宗高价地时发现,拿地近一年,大部分高价地已开始动工建设,2018年广州将迎来一波高价地的入市潮,而在政策调控持续收紧之下,这些高价地将面临怎样的处境?

高价地积极动工

据《每日经济新闻》记者实地调查发现,截至12月26日,包括金地番禺官堂村地块、五矿南村镇南草堂村地块、中冶万宝冰箱厂地块、雅居乐白鹅潭华大物流地块以及保利地产(专题阅读)(相关干货)广钢新城地块均已动工建设。

其中,金地番禺官堂村地块靠近万达广场部分已开始起地面,另一端靠近华南新城部分正在挖地基。施工现场围蔽栏的文字显示,项目案名为金地·壹|粵府,显示都会雅墅的字样,未来将打造高端产品。

同样位于番禺南村的五矿草堂村地块也已进入施工阶段,从现场来看,正在打地基,并没起地面建筑。据现场工作人员介绍,由江苏建工承建该项目,这几天已进驻工地施工。

位于海珠中冶万宝冰箱厂地块目前同样正在打地基,现场围蔽栏的字样显示,项目案名为逸璟公馆。施工现场贴出的告示显示,项目动工日期为2018年6月7日之前,竣工日期为2021年6月7日之前,施工期约为3年左右。

雅居乐华大物流地块也已开始施工,雅居乐相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,项目尚未开售,计划最快2018年底入市。

保利地产于2016年11月连续斩获的三宗广钢新城高价地块也已开始施工,现场信息显示,AF040224地块由广州富利建筑安装工程有限公司承建,现场正在进行地下部分施工。

记者以购房者的身份向保利和光晨樾销售人员了解了该项目的情况,销售人员介绍,这一批地块项目拿地价较高,入市或将卖到7万元/平方米。

《每日经济新闻》记者获悉,和光晨樾在售户型均价4.8万元/平方米左右,周边售价较低的北大资源项目单价约为4.3万元/平方米。保利地产2016年11月拿下的三宗地块中两宗楼面地价超4万元/平方米,接近北大资源售价。

入市遭遇政策调控

据广州房产发布的信息显示,预计2018年,广州将有20宗高价地入市,其中有6宗为区域楼面地价最高的项目。

广东省房协专家委员会委员龙斌接受《每日经济新闻》记者采访时指出,高价地在2018年集中入市是因为周期到了,一两年前拍的地块按周期该入市了。

需要注意的是,龙斌指出,按照目前政府指导价以及政策调控,高价地入市存在不确定性,地块的售价与盈利存在压力。目前市场上购房者的预期是下降的,追涨的意愿较弱。

中原地产广州项目总经理黄韬告诉《每日经济新闻》记者,2018年不是高价地入市的好时机,目前在售的部分项目价格已经回调,对2018年的市场保持谨慎的态度,高价地此时入市是非常不利的。黄韬认为,2018年高价地入市的比例会比较少。

据国家统计局发布11月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,广州环比跌幅0.1%,这是继8月出现下降之后,广州新房价格环比已连续下降4个月。

据了解,高价地入市解套有两个主要途径,房价上涨以及更高价格的地块出现。需要注意的是,高价地的产生具有周期性,往往在市场高位拿地的,随着项目入市,极有可能迎来市场的低谷。

2013年至2014年,广州集中出现一波高价地潮,多个区域的楼面地价被刷新,现如今,绝大部分高价地已经入市。这些高价地经历了2014年政策调控的低谷入市和2016年广州房价上涨以及新一轮高价地潮,几经跌宕起伏。

据了解,合富辉煌曾经做过一份广州高价地的跟踪调查,在2012~2014年间诞生的10宗高价地中,入市时间在1~2年内,截至2016年6月,这10宗地块开发的项目中,开售以来的销售金额超过拿地总金额的仅有2个。

《每日经济新闻》记者继续追踪这10宗地块,根据网易房产监测的阳光家缘数据统计发现,截至2017年12月25日,10宗地块开售以来累计销售金额超过拿地总价的仅为5宗,如果计算建安成本和营销等各类费用,截至目前,这10宗高价地的盈利状态不容乐观。

2016年和2017年上半年集中出现的高价地若在2018年入市,必将面临政策调控,市场价格上涨预期减弱的情况,加上目前房企融资收紧,开发商拿下高价地在销售和融资两端均承受压力。从历史经验来看,依靠房价上涨以及新地王的出现来解套的可能性不大。

高价地如何提升盈利能力,快速实现资金回笼?黄韬分析认为,这些项目需要提升技术能力,做到户型可使用面积增大,同时,提升产品打造能力,在景观设计等方面发力,提升项目的居住体验。

龙斌指出,高价地本身具有位置优势,享受的资源较丰富,在做高端和顶端的产品方面具备优势。未来销售难点主要是在价格方面,消费者能否接受较高的价格需要市场检验,价格和产品是否匹配,需要一个过程。

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