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房贷新政来袭 专家解析“去库存”压力怎么破

2017-11-08 15:48:49来源:

日前,央行和银监会联合发布通知,再次降低非限购城市房贷“门槛”,引发网友热议。业内人士认为,房贷新政以“去库存”为出发点,对拉动购房需求起到一定作用,但政策效果仍需市场检验。

专家建议,除降低房贷门槛之外,未来还应在推进城镇化建设、刺激自住需求两个方面进行探索,同时多部门应共同发力,在深化制度改革、优惠财税政策等领域打出“组合拳”,进一步化解“去库存”压力,保障宏观经济平稳发展。

月供和利息上升部分网友仍“望楼兴叹”

央行和银监会1日联合发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5%,二套房商业贷款首付比例调整为不低于30%。

对春节前出台的“利好”新政,不少网友仍表示“只是看上去很美”。对于动辄二三百万的总房款,即便降低了首付,余下的贷款也是天文数字。更何况,在每个家庭的月均可支配收入并未发生明显变化的情况下,可贷款额是既定的,银行无法向购房家庭发放更多贷款,即便可以,也超出了可承受的范畴。

一位银行负责个人信贷的工作人员给记者算了一笔账:以一套总价200万元的房子为例,按贷款20年计算,首付比例降低后,由50万元降低到40万元,但随着贷款额的上升,利息总额会增加约6万元,月供增加近700元(等额本息还款方式)。

中原地产首席分析师张大伟认为,从根本上看,还有待解决房地产供需的根本问题,而对于购房者来说,贷款的利率并未降低,首付压力降低,但贷款压力也随之增加。从心理层面看,会刺激一波需求入市,政策效果还有待市场观察。

定向刺激需求促进行业发展稳定宏观经济

专家指出,不久前召开的中央经济工作会议,化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一。此次贷款放松政策,同样意在“去库存”,缓解房地产市场结构性压力,以及金融体系的潜在风险,稳定宏观经济。

张大伟告诉记者,2016年,我国宏观经济运行仍面临很大压力。去年全国固定资产投资增长缓慢,主要是受到房地产开发投资增速回落幅度较大的影响,且房地产开发投资增速去年以来持续下滑,房企整体购地意愿低迷,使得地方土地出让收入大幅回落。

中国社科院数据显示,2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,现房待售面积4.26亿平方米,如果想完全消化,需要23个月。民生证券研究院的研究表明,从结构上看,2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,此次政策调整的出发点很明确,就是鼓励刺激一部分需求,有针对性地推进“去库存”,稳定住房消费市场,保障宏观经济平稳发展。“首付门槛降低,有利于刚需和部分改善性需求入市,尤其是对于那些收入不低、但积蓄不多的年轻人和年轻家庭,能够起到一定刺激作用,更快地释放需求。”

此外,分析人士认为,降首付对于一些大城市周边区域总价不高的存量房,甚至三四线城市的库存,能够起到一定消化作用,也会促使部分一线城市打工者回家乡购房。

城镇化和自住需求将成“去库存”主要方向

接受采访的多位专家及业内人士表示,对于“去库存”的方式,单靠降低房贷门槛作用有限,应着力在推进城镇化建设和刺激自住需求方面进行突破。此外,建议各个相关部门协同一致多措并举,在深化制度改革、优惠财税政策等方面打出“组合拳”。

天津财经大学丛屹教授认为,自从2012年以来,房地产市场进入供求结构调整周期,这个周期与以往都不同,特点是以自住需求为主,投资性需求回归理性。此次房贷新政是在“去库存”背景下,逐步放松政策环境的一个延续,未来还应在推进城镇化发展、聚集产业人口、完善公共资源分配以及扶持自住需求等方面努力。

“去库存是个系统工程,目前仍存在较大压力,尤其是三四线城市和部分二线城市,这就需要多个部门参与落实,从深化户籍制度改革、支持农民工进城买房、财税政策优惠等方面发力,比如在非限购城市免除营业税、加快推进贷款利息抵扣个税试点工作,从而进一步释放需求。”杨红旭说。

对于未来房地产行业领域走势,丛屹表示,房地产开发商由于“去库存”压力较大,应借政策环境利好之势降价促销,所以房价并不会大涨,而银行方面也不会在房地产领域过量放贷,最后受益的还是购房者。建议理性看待新的行业周期,不必过分担心房价上涨,同时审慎选择投资。

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